새 집으로 들어가는 준비만큼 중요한 게, 살던 집을 제대로 정리하고 보증금을 무사히 돌려받는 일입니다. 놓치기 쉬운 부분들을 순서대로 정리했습니다.
1. 원상복구, 어디까지가 내 책임일까
원상복구는 '입주 당시 상태 그대로'를 뜻하는 게 아닙니다. 벽지 변색이나 바닥 눌림 자국처럼 살면서 자연스럽게 생기는 마모는 세입자 책임이 아니라 임대인이 감수해야 할 감가상각으로 봅니다.
반면 못을 박아 생긴 구멍, 장판이나 벽지를 찢거나 태운 자국, 반려동물로 인한 파손처럼 세입자의 고의나 과실로 생긴 손상은 원상복구 대상입니다. 이 경계를 미리 알아두면 퇴거 시 불필요한 분쟁을 줄일 수 있습니다.
2. 퇴거 전 사진으로 증거 남기기
이사 나가기 전 집 전체를 사진과 동영상으로 남겨두세요. 벽, 바닥, 창문, 싱크대, 화장실까지 구석구석 찍어두면 나중에 원상복구 범위를 두고 다툼이 생겼을 때 가장 확실한 증거가 됩니다.
가능하다면 입주 당시 찍어둔 사진과 비교해서 보여주면, 어떤 부분이 원래 있던 하자였는지 명확하게 설명할 수 있습니다. 입주 당시 사진을 안 찍어뒀다면, 지금이라도 최대한 자세히 기록해두는 게 좋습니다.
3. 보증금은 언제 돌려받나요
법적으로 보증금을 정확히 언제까지 돌려줘야 한다는 강제 규정은 없지만, 관행적으로는 이사 당일 열쇠나 도어락 비밀번호를 넘기는 시점에 맞춰 반환하는 경우가 많습니다. 새 임차인이 아직 정해지지 않았다면 반환이 늦어질 수도 있습니다.
이런 리스크를 줄이려면 계약 갱신이나 종료 통보 시점에 반환 일정을 미리 집주인과 협의해두는 게 좋습니다. 특약사항에 반환 기한을 명시해두면 더 확실합니다.
4. 보증금 반환이 늦어질 때 대처법
이사 날짜가 지났는데도 보증금을 못 받았다면, 우선 내용증명을 통해 반환을 공식적으로 요구하는 게 첫 단계입니다. 내용증명은 나중에 법적 절차로 갈 때도 중요한 증거가 됩니다.
그래도 해결되지 않으면 임차권등기명령을 신청해 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지한 상태에서, 임대차보증금 반환 소송을 진행할 수 있습니다. 절차가 복잡하게 느껴진다면 대한법률구조공단 같은 곳에서 무료 법률상담을 받아보는 것도 방법입니다.
5. 청소 상태와 관리비 정산
법적으로 정해진 청소 기준은 없지만, 입주 당시 수준으로 정리해서 넘기는 게 일반적인 관례입니다. 특히 곰팡이나 심한 오염은 미리 청소해두는 게 원상복구 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.
관리비도 이사 당일 기준으로 정산해서 정확히 나눠야 합니다. 관리사무소에 미리 연락해 정산 내역을 받아두고, 장기수선충당금처럼 돌려받을 수 있는 항목이 있는지도 확인해보시는 게 좋습니다.
공동주택이라면 관리사무소에서 발급하는 정산 확인서를 받아두면, 나중에 집주인과 관리비 문제로 다툼이 생겼을 때 근거 자료로 활용할 수 있습니다. 이사 당일 아침에 한 번에 처리하려 하지 말고, 최소 며칠 전에 미리 연락해두는 게 여유 있게 마무리하는 방법입니다.